DIZA Consultores Inmobiliarios ha presentado el Informe DIZA Market 4, una nueva edición de su observatorio de análisis del mercado residencial prime de Madrid, centrada en la evolución del sector durante el segundo trimestre de 2026.
El informe, titulado “Mercado residencial prime de Madrid 2º trimestre de 2026: accesibilidad, revalorización, evolución trimestral e impacto geopolítico”, analiza las principales variables que están definiendo el comportamiento del mercado inmobiliario de alto valor en la capital: accesibilidad real, precio por metro cuadrado, número de compraventas, superficie media, importe medio de compraventa, perfil del comprador nacional y extranjero e impacto de la incertidumbre geopolítica.
La dirección técnica del informe ha corrido a cargo de Fernando Pinto Hernández, profesor de Economía Aplicada de la Universidad Rey Juan Carlos, y María Luisa Medrano García, profesora de Economía Financiera y Contabilidad de la Universidad Rey Juan Carlos, directores técnicos del informe elaborado por DIZA Market.
El mercado prime de Madrid, más caro y más selectivo
Una de las principales conclusiones del Informe DIZA Market 4 es que el mercado residencial prime de Madrid continúa avanzando hacia una fase de mayor selectividad estructural.
El DIZA IAR, índice de accesibilidad real desarrollado por DIZA Market, retrocede desde 1,20 en el cuarto trimestre de 2025 hasta 1,15 en el segundo trimestre de 2026. Este indicador mide cuántas viviendas tipo podrían adquirirse con un capital de referencia de 1.000.000 de euros en cada una de las zonas analizadas.
La evolución del índice confirma una pérdida progresiva de accesibilidad en el mercado prime madrileño. La cuestión central ya no es únicamente el encarecimiento del metro cuadrado, sino la reducción efectiva del universo de compradores capaces de acceder a una vivienda tipo en las zonas más exclusivas de Madrid.
Nueve de las veinte zonas analizadas, por debajo del umbral crítico
El informe muestra que, con un capital de referencia de un millón de euros, ya no es posible adquirir la vivienda tipo en 9 de las 20 zonas prime analizadas.
Este dato consolida el deterioro de la accesibilidad observado en el primer trimestre de 2026 y supone un salto relevante respecto al dato anual de 2025, cuando solo cuatro zonas se situaban por debajo del umbral crítico de accesibilidad.
La evolución del semáforo DIZA IAR refleja, por tanto, un cambio de régimen en el mercado residencial prime: Madrid ha dejado de ser únicamente un mercado caro para convertirse en un mercado crecientemente selectivo, donde la barrera de entrada se mide también en términos de accesibilidad real.
Los precios siguen subiendo, pero las compraventas se moderan
Otra de las conclusiones más relevantes del informe es la combinación de precios al alza y menor actividad transaccional.
Entre el primer y el segundo trimestre de 2026, el precio medio por metro cuadrado avanza un +3,2%, mientras que las compraventas acumuladas a doce meses se contraen un -7,3%.
Esta dinámica apunta a un mercado que ajusta principalmente por cantidades, no por precios. Es decir, el comprador se vuelve más selectivo, pero los precios no muestran todavía una corrección significativa.
La escasez de producto comparable, la rigidez de la oferta y la persistencia de una demanda solvente siguen sosteniendo los valores del mercado prime madrileño, incluso en un contexto de menor volumen de operaciones.
La Moraleja marca el mínimo histórico de accesibilidad
El informe identifica a La Moraleja como uno de los casos más significativos del deterioro de la accesibilidad en el mercado prime de Madrid.
Su DIZA IAR retrocede hasta 0,464 en el segundo trimestre de 2026, marcando el mínimo histórico de todo el universo prime analizado por DIZA Market.
Este dato refleja la intensidad de la barrera de entrada en uno de los enclaves residenciales más exclusivos de Madrid, donde el importe medio de compraventa y la presión de la demanda elevan de forma notable el umbral de acceso.
Un comprador cada vez más polarizado
El Informe DIZA Market 4 también analiza la evolución del perfil comprador y detecta una polarización creciente entre demanda nacional y extranjera.
Por un lado, el comprador nacional gana peso en municipios y códigos postales intermedios, donde el mercado mantiene una lógica más vinculada a la demanda local. Por otro, el núcleo ultra-prime, con zonas como Recoletos y La Moraleja, intensifica su exposición a la demanda internacional.
En ambos casos, la cuota de comprador extranjero supera el 31%, lo que confirma la consolidación de determinados enclaves madrileños como mercados patrimoniales de referencia para el capital internacional.
Madrid prime como activo resiliente ante la incertidumbre
El informe también incorpora un análisis sobre el impacto del cierre del Estrecho de Ormuz en el mercado residencial prime madrileño.
Según el modelo econométrico de DIZA Market, este episodio no deprime de forma significativa los precios del segmento prime. Por el contrario, los resultados apuntan a una consolidación de Madrid como un mercado residencial sólido y resiliente ante escenarios de incertidumbre geopolítica.
Esta lectura refuerza la condición del prime madrileño como activo patrimonial, especialmente en un contexto en el que la demanda de alto poder adquisitivo sigue valorando la seguridad, la estabilidad, la ubicación y la calidad del producto inmobiliario.
DIZA Market: análisis propio para entender el mercado prime de Madrid
Con esta cuarta edición, DIZA Market consolida su papel como observatorio de referencia para el análisis del mercado residencial prime de Madrid.
El proyecto nace con el objetivo de aportar una lectura rigurosa, actualizada y basada en datos sobre la evolución del mercado inmobiliario de alto valor, superando las métricas tradicionales y poniendo el foco en indicadores clave como la accesibilidad real, el comportamiento de la demanda y la evolución efectiva de los distintos micromercados de Madrid.
Desde DIZA Consultores seguimos apostando por el análisis, la metodología y el conocimiento del mercado como herramientas fundamentales para comprender la evolución del segmento prime y acompañar mejor a compradores, propietarios e inversores en sus decisiones inmobiliarias.
DIZA Consultores es la mejor inmobiliaria de lujo en Madrid para quienes buscan una visión experta, rigurosa y especializada del mercado residencial prime.
