DIZA Consultores presenta el Informe DIZA Market (1T 2026): el mercado prime de Madrid es el doble de caro y la mitad de accesible que hace una década
DIZA Consultores Inmobiliarios ha presentado en sus oficinas de Plaza de la Independencia 8 (Madrid) una nueva edición del informe DIZA Market, correspondiente al primer trimestre de 2026, en un encuentro que ha reunido a medios de comunicación y profesionales del sector.
El estudio ofrece una radiografía completa del mercado residencial de alto valor en Madrid, analizando su evolución desde 2014 y poniendo el foco en tres variables clave: accesibilidad, revalorización e impacto del contexto internacional .
Una década que lo explica todo: más caro y menos accesible
El dato central del informe resume el ciclo del mercado prime en Madrid:
- +153,7% de incremento en el precio medio por m² desde 2014
- −59,5% de caída en la accesibilidad real
- El DIZA IAR pasa de 2,88 a 1,17 viviendas por millón de euros
En otras palabras:
👉 hoy un comprador puede adquirir menos de la mitad de vivienda que hace doce años con el mismo capital.
Este cambio refleja una transformación estructural del mercado, que deja de ser simplemente “caro” para convertirse en un mercado cada vez más selectivo.
El DIZA IAR: la clave para entender el mercado
Uno de los elementos centrales del informe es el DIZA IAR (Índice de Accesibilidad Real), que responde a una pregunta muy concreta:
👉 ¿Cuántas viviendas tipo se pueden comprar con 1 millón de euros?
Su fórmula combina:
- precio por metro cuadrado
- superficie media de la vivienda
- ticket medio de compra
Esto permite ir más allá del precio y entender realmente quién puede acceder al mercado .
El resultado es claro: el mercado prime en Madrid se está estrechando progresivamente.
El millón de euros ya no basta
Uno de los hitos más relevantes del informe es el cambio de umbral del mercado:
- En 2014: ninguna zona superaba el millón de euros como ticket de entrada
- En 2026: 9 de las 20 zonas analizadas ya requieren más de 1 millón de euros
Entre ellas destacan:
- La Moraleja
- Recoletos
- Castellana
- Ibiza – Niño Jesús
- Aravaca
Esto marca un punto de inflexión: el mercado prime empieza a operar en lógica ultra-prime en buena parte de sus zonas.
La accesibilidad cae de forma estructural (no coyuntural)
Uno de los hallazgos más importantes del informe es que la pérdida de accesibilidad no depende principalmente de la geopolítica, sino de una tendencia estructural.
El modelo econométrico desarrollado por DIZA Market muestra que:
- El DIZA IAR cae −0,14 puntos cada año de forma sostenida
- Esta tendencia pesa más que cualquier shock externo
Es decir:
👉 el mercado no se encarece por episodios puntuales
👉 se encarece porque su dinámica interna es alcista de forma constante
El papel del contexto internacional: impacto limitado pero relevante
El informe también analiza el efecto de distintos eventos geopolíticos recientes:
- COVID-19 (2020): actuó como acelerador (+7,53%)
- Guerra de Ucrania: único freno real (−6,72%) por subida de tipos
- Conflictos en Oriente Medio: impacto moderado o no significativo
La conclusión es clara:
👉 la geopolítica influye, pero no cambia la tendencia del mercado
El principal motor sigue siendo estructural:
- escasez de oferta
- demanda internacional
- posicionamiento de Madrid como refugio de capital
Un mercado cada vez más fragmentado
El informe también refleja una creciente segmentación del mercado prime, con diferencias claras entre zonas:
- Zonas más accesibles: Tres Cantos, Madrid ciudad, Prosperidad
- Zonas menos accesibles: La Moraleja, Recoletos, Castellana
Esto implica que el mercado ya no se comporta como un bloque homogéneo, sino como un conjunto de micro-mercados con dinámicas propias.
Ibiza – Niño Jesús: el caso que resume todo el ciclo
Uno de los focos del informe es la zona de Ibiza – Niño Jesús, que sintetiza la evolución del mercado:
- +195% de revalorización desde 2014
- +29,38% en un solo trimestre (Q1 2026)
- Paso de 2,95 viviendas por millón a solo 1
Un ejemplo claro de cómo el mercado puede combinar:
👉 revalorización estructural
👉 presión reciente
👉 pérdida de accesibilidad
DIZA Market: análisis para entender el mercado real
Con este nuevo informe, DIZA Consultores consolida el proyecto DIZA Market como una herramienta clave para interpretar el mercado residencial de alto valor en Madrid.
El análisis no solo mide precios, sino que aporta una visión más completa basada en:
- accesibilidad real
- comportamiento de la demanda
- impacto de factores macroeconómicos
Conclusión: un mercado más caro, más complejo y más selectivo
El informe deja una conclusión clara:
👉 el mercado prime de Madrid sigue creciendo
👉 pero cada vez es más difícil acceder a él
En este nuevo contexto, entender variables como el ticket de entrada, la accesibilidad real o la segmentación por zonas será clave para cualquier comprador, inversor o propietario.
