El mercado residencial de alto valor en Madrid vive una transformación estructural marcada por la internacionalización de la demanda, el aumento del ticket medio de las operaciones y la creciente patrimonialización de determinados enclaves de la capital.
Con el objetivo de analizar en profundidad esta evolución, DIZA Consultores Inmobiliarios ha presentado el Informe DIZA Market 2025, un estudio que analiza el comportamiento del mercado prime de Madrid a partir de datos reales de compraventas.
El informe forma parte del proyecto DIZA Market, una iniciativa impulsada por DIZA Consultores para estudiar la evolución del mercado residencial de alto valor en Madrid mediante metodologías analíticas avanzadas y datos procedentes del Portal Estadístico del Notariado.
El proyecto ha sido desarrollado bajo la dirección académica de los doctores María Luisa Medrano y Fernando Pinto, profesores de la Universidad Rey Juan Carlos, combinando investigación universitaria con el conocimiento directo del mercado inmobiliario de lujo.
El DIZA IAR: el índice que mide la accesibilidad real al mercado prime
Uno de los principales aportes del informe es la creación del DIZA IAR (Índice de Accesibilidad Real), un indicador desarrollado por DIZA Consultores para medir la barrera efectiva de entrada al mercado residencial prime.
Tradicionalmente, el análisis del mercado de lujo se ha basado casi exclusivamente en el precio por metro cuadrado. Sin embargo, este enfoque presenta importantes limitaciones: dos zonas pueden tener precios similares y, aun así, exigir niveles de inversión completamente distintos.
El DIZA IAR introduce una metodología que combina tres variables clave:
- precio por metro cuadrado
- superficie media de las viviendas
- ticket típico de compra
Al integrar estas variables, el índice permite comprender cuánto capital es realmente necesario para acceder a cada enclave del mercado prime madrileño.
Gracias a esta metodología, el informe identifica distintos niveles de accesibilidad dentro del mercado de lujo, diferenciando entre zonas relativamente accesibles dentro del prime, mercados intermedios y enclaves patrimoniales con acceso altamente restringido.
La internacionalización del mercado prime de Madrid
El Informe DIZA Market 2025 también analiza la creciente internacionalización del mercado residencial de alto valor en Madrid.
Los datos muestran que determinados enclaves concentran una mayor presencia de compradores internacionales. En urbanizaciones prime del norte de Madrid, como La Moraleja, el peso de compradores extranjeros alcanza aproximadamente el 23,56% de las operaciones.
Por el contrario, otros mercados prime mantienen un perfil de demanda mucho más doméstico. Aravaca, por ejemplo, registra aproximadamente un 7,36% de compradores extranjeros, lo que confirma una base de demanda predominantemente nacional.
Estas diferencias demuestran que la internacionalización del mercado no es homogénea y depende de múltiples factores, entre ellos:
- la reputación internacional del enclave
- la presencia de colegios internacionales
- las redes de expatriados
- la tipología de vivienda predominante
- el nivel de accesibilidad real al mercado
Accesibilidad real y perfil del comprador
El análisis del DIZA IAR revela una relación clara entre accesibilidad y perfil del comprador en el mercado prime de Madrid.
Los mercados con mayores barreras de entrada, como La Moraleja o determinadas urbanizaciones de gran formato del norte de Madrid, tienden a atraer perfiles patrimoniales internacionales con una elevada capacidad financiera.
Por el contrario, enclaves con mayor accesibilidad relativa dentro del prime, como Aravaca o determinadas zonas del interior de la ciudad, presentan una base de demanda más doméstica.
Esta relación confirma que el comportamiento del comprador en el mercado de lujo está profundamente condicionado por la estructura económica de cada enclave.
Submercados dentro del prime madrileño
El informe también identifica distintas dinámicas dentro del mercado residencial de alto valor en Madrid.
Por ejemplo:
- Ibiza, Niño Jesús y el entorno del Retiro destacan por su elevada profundidad de mercado y su volumen de operaciones, funcionando como mercados prime activos y líquidos.
- La Moraleja representa un mercado patrimonial con menor rotación y barreras de entrada especialmente elevadas.
- Ciudalcampo, caracterizado por viviendas de gran tamaño y amplias parcelas, presenta una accesibilidad aún más restringida debido al elevado ticket mínimo necesario para acceder al mercado.
Estas diferencias ponen de manifiesto que el mercado prime madrileño no es homogéneo, sino que está formado por submercados con dinámicas propias.
Madrid se consolida como mercado residencial patrimonial europeo
Uno de los principales hallazgos del informe es que Madrid se está consolidando progresivamente como un mercado residencial patrimonial dentro del contexto europeo.
La combinación de estabilidad institucional, calidad de vida, infraestructuras y oferta residencial de alto nivel está posicionando a la capital española como destino de largo plazo para compradores nacionales e internacionales.
En este contexto, el análisis de accesibilidad real se convierte en una herramienta clave para comprender el funcionamiento del mercado.
DIZA Market: un observatorio para entender el mercado inmobiliario de Madrid
Con el lanzamiento del Informe DIZA Market 2025, DIZA Consultores Inmobiliarios refuerza su apuesta por el análisis y el conocimiento del mercado residencial madrileño.
El objetivo de DIZA Market es consolidarse como un observatorio de referencia para el estudio del mercado prime de Madrid, aportando información rigurosa y herramientas analíticas que permitan comprender mejor la evolución del sector.
Este primer informe marca el inicio de un proyecto que aspira a seguir profundizando en el análisis del mercado residencial de alto valor en la capital en los próximos años.
